EVA Gayrimenkul Değerleme Kocaeli Şubesi Değerleme Uzmanı Burak
Tüfekçioğlu, pandemi öncesi çok tercih edilmeyen ve fiyat olarak da nispeten daha
uygun olan zemin kat dairelerin pandemi sonrası daha çok tercih edilmeye
başlandığının altını çizerek, “Özellikle site içi ve bahçe kullanımı olan dairelere talep
daha fazla. Villa tarzı yapılara olan talep de hızla arttı ve son 1 yılda %40 ila %50
oranında artışların olduğu bölgeler var. TÜİK verilerine göre Mart 2021 tarihi itibariyle
bir önceki yıla göre İnşaat maliyet endeksinin %27,82 oranında artmış olması da bir
diğer etkendir. Ayrıca pandemi döneminin başında düşük faizli konut kredisi
kampanyaları da genel olarak konuta olan talebi ve dolayısıyla fiyatları da hızla
artırdı. Dikkat çeken illerden biri olan Kocaeli’de Nisan 2021 sonu itibarıyla son bir yıl
içerisinde satılık dairelerin fiyatları %23.12 arttı. Ortalama satılık daire büyüklüğü 121
metrekare.. Villa ve benzeri müstakil konutların son bir yıl içerisindeki fiyatlarının ise
%47,85 artmış olduğu görülmektedir. Ortalama satılık villa, müstakil daire büyüklüğü
220 metrekaredir. Bu iki gayrimenkul türü arasındaki artış farkı da pandeminin direkt
etkisi olarak ortaya çıkmaktadır.” dedi.
Kocaeli ilinde gayrimenkul yönelimleri ve büyük projeler
Kocaeli’nin İli konumu, iş olanakları, İstanbul’a yakınlığı ve sanayi şehri olması
itibariyle Türkiye’nin en çok göç alan illerinden biri olduğunu da sözlerine ekleyen
Tüfekçioğlu, Kocaeli gayrimenkul piyasasını değerlendirdi:
2010 yılı itibariyle Kocaeli’nin 1.560.000 olan nüfusu 2020 yılı itibariyle 1.997.000
olmuştur. Bu da oransal olarak son 10 yılda %28’lik bir nüfus artışını göstermektedir.
Nüfus yoğunluğu olarak ise en yoğun 3 ilçe sırasıyla Gebze (392.945), İzmit
(365.893) ve Darıca (214.796) ilçeleridir. İzmit, merkez ilçe olup, Gebze ve Darıca
ilçeleri ise İstanbul’a yakın olması nedeniyle aynı zamanda en çok göç alan ilçeler ve
konut satışlarının en yoğun olduğu ilçelerdir. Ancak özellikle son 5-10 yılda
Başiskele, Kartepe ve Karamürsel İlçelerinde de oldukça fazla sayıda lüks konut
projeleri üretildi ve hal ihazırda devam eden pek çok proje de bulunmaktadır.
Karamürsel İlçesine ayrı bir parantez açmak gerekirse, nüfus olarak Kocaeli’nin en
küçük ilçelerinden biri olmasına karşın, yapımı birkaç yıl önce tamamlanmış Osman
Gazi Köprüsü sonrası İstanbul’a ulaşımı kolaylaşmış ve bu durum da, ilçedeki yatırım
ve projeleri bir anda arttırmıştır. İlçedeki konut ve diğer gayrimenkul değerleri de söz
konusu yatırımlar sonrası hızlı bir şekilde artmıştır. Bunun yanı sıra Karamürsel’in,
nispeten yazlık bir ilçe olması da pandemi etkisiyle ilçeye olan ilgiyi arttırmıştır.
Başiskele ilçesinde ise özellikle Bahçecik Mahallesi mevkiinde zaten fazla olan villa
tarzı yapılardan oluşan sitelerin daha da artmasına ve pandemi etkisiyle son bir yılda
değerlerin %50’ ye varan oranlarda artmasına sebep olmuştur. Kartepe İlçesi ise

özellikle gelişmiş ve halen gelişmekte olan doğa ve kış turizmi ile artan turistik tesis
sayılarının yanı sıra, özellikle Maşukiye Mahallesinde Sapanca Gölüne yakınlığı
nedeniyle yabancıya satışların da etkisiyle değerlerin hızlı bir şekilde arttı
görülmüştür. Ayrıca Kartepe İlçesinde bir diğer gelişim bölgesi de kent meydanı
projesi olup, yapımı yeni tamamlanan Kartepe Kaymakamlığı ve belediye binaları ile
bölgedeki proje sayıları da hızla artmıştır. Bölgedeki en büyük projelerden biri olan
Forum Anatolia Sitesi de 2021 yılında tamamlanmış olup, Sapanca Yolu üzerinde ki
proje Zeray İnşaat imzasıyla 56.500 metrekarelik alan üzerine kurulmuştur. Forum
Anatolia Kocaeli’nin yakın zamanlardaki en büyük karma projelerindendir. Toplamda
27 bloktan oluşan projede 563 daire ve 101 iş yeri vardır. Potansiyel farklı ihtiyaçlar
düşünülerek tasarlamış olan proje özellikle büyük balkonları ve kat bahçelerine sahip
daireleriyle dikkat çekmektedir. Bu durumda pandemi sonrası projeye olan talebi
nispeten arttırmıştır.
Amortisman süreleri yükseldi
Eski zamanlarda pek çok ilde de olduğu gibi Kocaeli için de konut satışlarında kira
değerleri kıstas olarak alınmakta iken, günümüzde bu inanış artık geçerliliğini yitirmiş
durumdadır. Özellikle son 15 yıl içerisinde konut kredilerindeki düşüşler ile konut
kampanyaları sayesinde artık orta ve düşük gelirli aileler de fazlaca konut
edinebilmektedir. Bu durum yıllar içerisinde konut kiralama sayılarında azalmaya,
mülk edinme sayılarında ise artışa neden olmuştur. Bununla birlikte eskiden ortalama
20 yıl olan amorti süresi, günümüzde 23-25 yıl aralığına kadar yükselmiştir. Örnek
olarak eski zamanlarda aylık kirası 1.000 TL olan bir konutun değeri yaklaşık
240.000- TL civarında iken, günümüzde aylık kirası 1.000-TL olan bir konutun değeri
ise yaklaşık 300.000-TL ve üzeri değerlerde oluşmaktadır.
2020 yılı Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarında konut fiyatlarında büyük artış
İl geneli konut satışlarında 2020 yılına kadar %10 -20 yıllık artış mevcut iken, 2020
yılı Haziran, Temmuz, Ağustos aylarında konut kredisi faiz oranlarının düşürülmesi,
birinci el konut satışlarındaki ek faiz indirimleri ve sağlanan diğer ödeme
kolaylıklarının etkisi ile ekstra bir artış yaşanmıştır. Bu aylarda sağlanan kolaylıklar
konut fiyatlarına pozitif olarak yansımış, anormal bir artış ile sadece 3 ayda bölgesel
bazda % 10-30 aralığında bir artış yaşanmıştır. Özellikle pandemi etkisiyle site içi
sosyal donatılı konutlara talep daha da artmıştır. Örnek olarak Kocaeli İlinde sıfır site
içi daire fiyatları ortalama 3.000-4.000 TL/M2 aralığında seyrederken, 2020 yılı
haziran temmuz, ağustos aylarında 4.000-5.000 TL/m2 aralığında seyretmiştir. 2021
yılı itibariyle de 5.000 ila 7.000 TL./m2 aralığına çıkmıştır.
Markalı konut projelerine talep artıyor
Son yıllarda Kocaeli’de markalı konut projeleri önem kazanmaya ve oldukça rağbet
görmeye başlamıştır. Güvenlik, sosyal donatı alanları, büyük metraj, nitelikli konut ve
özellikle nitelikli sosyal çevreye sahip olma isteği, markalı konut projelerinin tercih
sebeplerindendir. Markalı konut projeleri konum olarak genellikle il/ilçe merkezine
uzak, yüksek gelirli ailelerin ikamet ettiği bölgelerde yoğunlaşmakta ise de nadiren il/
ilçe merkezine yakın, orta gelir grubu tarafından tercih edilen bölgelerde de projelere
rastlamak mümkün. Bölgedeki en büyük projelerden biri olan Forum Anatolia Sitesi
2021 yılında tamamlanmış olup, Sapanca Yolu üzerinde ki proje a 56.500
metrekarelik alan üzerine kurulmuştur. Son 10 yılda hızla gelişmiş olan, İzmit İlçesi
Kabaoğlu Mahallesinde pek çok lüks site mevcut olup, sitelerin büyük çoğunluğu villa
tarzı yapılardan oluşmaktadır. Sosyal konut projesi olan Semt Kocaeli de İzmit

İlçesinde, ilçe merkezinden nispeten uzakta, Kandıra – İzmit Yoluna yakın
mesafededir. Kocaeli’nin lüks konut sitelerinin bulunduğu Bahçecikte yer marka konut
projeleri de devam etmektedir.